南昌成立业委会的小区不足三成 究竟难在哪？

朝阳新城

小区成立业委会有多难？本是物权法赋予的权利，众多小区成立业委会的过程却一波三折。在南昌，全市成立业委会的住宅小区不足三成，红角洲地区40多个小区竟无一个成立业委会。住宅小区成立业委会究竟难在哪里？记者对此进行了走访调查。

中国江西网/江西头条新闻客户端记者郑周贇/文

绿地香颂小区成立业委会卡壳

4月16日，因对物业服务不太满意，10余名业主向社区和红角洲管理处房屋管理办公室递交了召开首次业主大会的书面申请。7月2日，红角洲管理处房管办对外公布绿地香颂小区《关于业主大会会议筹备组产生办法的公示》（以下简称《公示》），然而在业主代表如何产生这一问题上，业主与相关部门产生了分歧。

《公示》显示：“业主代表的产生，由居民委员会根据业主自荐、推荐情况，以本物业管理区域中按推荐区域为单位，推荐产生”。

业主则认为，这与《业主大会和业主委员会指导规则》、《江西省物业管理条例》（2012年12月1日起施行）等多部法规相悖，后两者都是“业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或者社区居民委员会、村民委员会组织业主推荐产生。”

8月14日，红角洲管理处对外公示“关于业主大会筹备组业主成员名单的公告”，对于最终产生的5名筹备组成员名单，许多业主感到不满和气愤，“由居委会直接指定业主成为筹备组成员的做法，完全忽视了我们业主的权利！我们都不知道这个名单是怎么产生的。”为此，多位业主向社区、红角洲管理处、红谷滩新区管委会物业管理办公室递交了《异议书》。

针对业主递交的《异议书》，红谷滩新区管委会物业管理办公室主任钱劲松表示，“我们对此进行过探讨，在30人都符合条件的情况下，遵循以下优先原则：区域均衡优先、业主优先、党员优先、热心公益者优先、有法律知识者优先，然后由社区选出这5名业主代表。”

但这一解释，显然并没能说服绿地香颂的业主们。对于何时才能成立业委会，不少业主心中蒙上了一层迷雾。

社区：需半数以上业主投票通过等致业委会成立难

事实上，绿地香颂的这种情况并非个例。记者调查了解到，南昌市成立了业委会的小区占比不到30%，其中红谷滩新区比较成熟的住宅小区共有118个，只有28个小区成立了业委会，占比仅为23.7%。而红角洲有40多个小区（包括建好未交付），目前还没有一个小区成立了业委会。

那么，业委会为何这么难成立呢？近日，记者找到了绿地香颂社区服务中心主任李宝兰。针对业主代表产生引发的争议，她表示，这都是根据相关法律依法依规推荐的。李宝兰说，实际上，社区作为一个指导主体，肯定是大力支持业主委员会成立的。对于小区业委会为什么这么难成立，她认为，“有很多因素，以绿地香颂小区为例，共居住1560户，需要半数以上的业主投票通过，才能合理产生业委会，如果没有达到半数，就无法成立；又比如说筹备组成员审核不过关，审核之后人数不够，要暂停，需要贴出公告重新报名等。”李宝兰认为，一整套步骤走下来需要蛮长时间。

管理处：业委会能否成立还是取决于业主自身

近日，记者来到红角洲管理处了解小区业委会成立难的情况，管理处房管办副主任鄢平表示，“说白了，政府指导部门只是为业主大会的召开搭建一个平台、创造一个好的环境，但最终能不能成立？还是取决于业主自身。”

他告诉记者，《公告》符合《南昌市物业管理条例》及《南昌市业主大会指导规程》的相关规定，收到业主们的《异议书》后，已将业主的意见报告给上级主管部门领导。

针对业主提出的关于筹备组成员的质疑，鄢平表示，“按照《规程》的规定，由社区工作人员推荐产生是合法合规的。”对于多位业主提到的《规程》与多部上位法冲突一事，他回应称，它们在本质上并不冲突，选举过程中都有“业主推荐”的环节。

在鄢平看来，业委会之所以难成立，“有些是由于部分业主的反对，导致筹备组成员自动解散；或者是在召开业主大会时，业主的参与度不高，导致投票不能达到‘双过半’的条件。”此外，他认为，在选举业主代表时，“热心公益事业、有相应的工作时间”等相关规定的表述还不够细化、明晰，“如何去认定这些条件？到最后总要推出这个人，还是要由社区去推选出来。”

市物管协会：政府部门要主动作为协助成立业委会

近日，记者联系上南昌市物业管理协会会长、科瑞物业总经理曾杰东。

对于南昌许多小区业委会成立难的现状，曾杰东分析认为，很多人没有重视法律法规，程序上不合法，导致难以进行下去；在投票的过程中，业主们对于候选人不了解，心里有顾虑，投票难“过半”。

在他看来，在业委会成立过程中，政府部门要主动作为，社区、街道办要积极行动起来，要有担当，主动了解小区业主结构，主动发掘老党员、退休老干部站出来参与业委会的选举，成立符合广大业主利益的业委会。

专家：现有筹备程序过于复杂，应当清理简化

江西财经大学财税与公共管理学院副教授、博士杨道田认为，“实际上，开发商和物业公司往往是联姻的，属于利益共同体，他们是既得利益者，如果此时入驻一个业委会，可能会损害他们的既得利益，那么在成立业委会的过程中，他们往往就不太配合，表现在不提供相关资料或拖延；开发商与物业甚至与街道办、社区的部分人员有一些私下关系，不乏个别社区、街道办工作人员不是那么积极地配合；再加上他们吃定了业主的参与度、配合度不高。”

大部分小区业主结构比较复杂，越多元化越不容易抱团，“因此需要数位热心肠、负责任、有公益心、孜孜以求的牵头人加入，通过大量的下班时间去业主家中做工作，得到业主的支持和配合。然而，由于大多数业主之间缺乏熟知和信任，参与度不高，甚至抱着怀疑、指责的态度，导致牵头人心寒，从而失去积极性。”

在杨道田教授看来，现有的筹备程序还是过于复杂，应该要简化筹备程序，主管部门应对现有法规进行梳理、完善和清理。

进展：市房管局拟建信息平台方便业主熟悉情况及投票

随后，记者采访了南昌市房管局物管处处长杨伟，在他看来，“业委会成立难”在全国都是一个普遍性的问题，“因为这个制度设计是要求业主投票赞成达到双过半，现在南昌市小区动辄上千户，规模比较大，收集选票的工作量是非常大的。”此外，再加上业主白天要上班，晚上要处理家庭事务，也没有多少时间能够去参与，可能对业委会候选人情况又不了解，导致业主的主动参与率比较低。

据透露，目前南昌市房管局正考虑搭建一个信息平台，有望通过技术手段来弥合鸿沟。“未来，业主可直接用手机投票，就不用挨家挨户去收集选票了，可大大降低时间成本。”