业内人士：南昌房价上涨 二手房卖家坐地起价频发

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中国江西网讯 购房者交完定金原本坐等开发商完工后收房，但没想到开发商迟迟不签正式房屋买卖合同，并卖给了其他人，购房者无奈之下将开发商起诉到法院。日前，江南都市报全媒体记者获悉，这起发生在进贤的购房合同纠纷案，法院判决开发商按定金双倍返还购房者刘某10万元。

“购房中，交定金与交付房屋会有很长一段时间，而这段时间房价会发生很大变化，于是就时常发生开发商或者房东主动违约事件。”有法官透露，这些有损公信的毁约行为时常发生的背后，就是房价上涨的幅度远远超过违约金的数字，所以对于购房者来说，在购买房屋时，需要注意一些法律手续，以保障自身权益。

案件：开发商违约被判赔双倍定金

进贤县法院查明，2015年1月1日，原告刘某与被告某房屋开发商签订了一份《房屋认购协议书》，约定由原告认购被告开发的某小区房屋一套，由原告向被告交付5万元定金。同年5月3日，原告依约将定金5万元交付给被告。房屋完工后，被告迟迟未与原告签订正式的《商品房屋买卖合同》。之后原告发现被告已在2016年年底将该房屋备案到第三人名下。原告刘某遂将被告某房屋开发商告上法庭，要求对方双倍返还定金。

一审法院认为，双方签订的“认购协议书”系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，对双方均有约束力。原、被告应依合同约定，全面履行合同义务，原告已向被告实际支付定金，被告无故不履行合同义务系违约，原告有权要求被告双倍返还定金。

法院作出一审判决，被告某房屋开发商按定金双倍返还原告刘某10万元。

现象：房价上涨二手房交易纠纷频发

采访中，南昌一名法官告诉记者，这几年南昌房价上涨，尤其是一些二手房交易频繁，法院受理的房屋买卖合同纠纷数量持续攀升，其中因房价上涨导致卖方违约成本降低，成为二手房交易纠纷的一个突出原因。

“纠纷产生的一部分原因是卖方欲提高房价而拒绝履行合同，也就是通常所说的‘坐地涨价’，或者卖方故意拖延、不及时配合买方办理相关手续，导致买方无法履行合同。”这名法官介绍说，如去年发生在南昌的一套二手房买卖，签约时房价在1.1万元/平方米左右，买方交付了5万元定金，但这期间房价一直在上涨，在准备过户时，房价已经在1.5万元/平方米左右，差价达到4000元/平方米，140多平方米的房屋，涨了五六十万元，所以房东主动违约，而且其本人也承认自己不讲信用，违约就是舍不得卖了，因为房子涨价了。

“按照交易惯例，房屋买卖合同约定的违约金为合同价款的20%，而一旦房价上涨幅度过快过高，违约成本便会低于房价上涨带来的利益，为了获取利益最大化，卖方会选择违约或者阻碍合同继续履行。”法官说。

调查：卖方主动违约多被判败诉

采访中记者了解到，除了开发商销售新房外，在二手房市场，房屋买卖交易手续大多由房产中介公司启动安排，买卖双方签订的合同也多为中介机构印刷好的格式合同。而且一部分中介机构提供的合同文本中的主要条款约定不明确，忽视甚至是刻意回避本应当明确约定的期限，导致房屋买卖合同不能顺利履行，引发买卖双方争议。

不过记者查询南昌多起类似案例发现，卖家“坐地涨价”或者毁约违约，阻挠合同履行，通常情况下都不会获得法院的支持。

“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。”在一起判决书中，记者看到，法院判决购房者向卖房者支付剩余购房款，而卖房者协助购房者办理房屋过户手续并交付房屋。

“双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。”有法官介绍说，在多数案件中，一些卖家主动违约行为，多被法院判败诉。

律师：约定高额定金防卖家违约

“当前房价上涨，在房屋买卖过程中，为防止卖家坐地起价，买家可在合同中约定高额定金，这比高额违约金更容易获得法院支持。” 江西久保律师事务所主任罗久保认为，有些开发商在未取得预售许可证之前，进行的所谓的“认筹”，只要购房者一旦签订了《认筹确认单》，就购房意向及房屋的坐落、面积等均达成一致，此合同有效，开发商私自变更合同属于违约，应当按照两倍违约金支付。

律师还提醒购房者要及时签订购房合同。签订合同后，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽然房产公司总会以延期交房主动构成违约，但其无权解除合同，买方作为守约方有解除合同的权利。但买方并没有提出解除合同，因此合同依然有效，买方可要求房产公司继续履行合同，向买方交付约定的商品房，并要求其承担延期交房的违约责任。根据《合同法》规定，合同当事人一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当包括期待利益，即根据合同履行后获得利益，应赔偿因合同不能履行所造成的损害。（江南都市报）