南昌二手房交易出新政！交易模式发生重大改变 注意这些风险！

facebook

重磅！南昌二手房交易出新政！交易模式发生重大改变注意这些风险！

5月8日，

江南都市报全媒体记者获悉，

一则改变南昌市中心城区

二手房交易流程的新政正式执行。

政策

根据南昌市住房保障和房产管理局2017年5月4日发布的《关于城区存量房交易资金实行全面监管的通知》（以下简称“通知”），全市（不含三县、新建区、湾里区）通过委托房地产经纪机构达成交易（直系亲属之间交易选择放弃托管的除外）的城区存量房交易资金实行全面监管。买卖双方自行达成存量房交易的，可协商选择交易资金是否托管。

存量房

“存量房”是指通过购买或自建等途径，已取得房屋所有权证书(或不动产权证书)，并可上市交易的房屋，也就是俗称的“二手房”。

此前先付款还是先过户？

此前，在二手房买卖过程中，

“先付款，还是先过户”，

买卖双方都会在心里“打起小鼓”：

买方：付了款后拿不到证该咋办？

卖方：过户了拿不到钱咋办？

钱交给中介公司代管，

中介跑路或者挪用怎么办？

还有一些谨慎的购房者，

会采取通过银行或者办理公证的方法，

来保证资金安全。

新政承办资金托管

根据《通知》，南昌市住房保障和房产管理局（以下简称市房管局）是城区存量房交易资金监管的主管部门，市房管局委托市房地产交易市场有限公司（以下简称托管机构）设立存量房交易资金监管专用帐户，承办存量房交易资金托管工作。存量房交易资金托管实行无偿服务，不收取费用。

房地产经纪机构、从业人员不得通过监管帐户以外的帐户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金。不得利用客户资源和信息优势强制提供资金担保、金融等相关服务，不得收取居间合同约定服务项目以外的其他费用。

范围直系亲属或买卖双方自行达成交易的自愿选择

《通知》明确，全市（不含三县、新建区、湾里区）通过委托房地产经纪机构达成交易（直系亲属之间交易选择放弃托管的除外）的城区存量房交易资金实行全面监管，所涉交易资金应当通过监管部门设立的存量房交易资金监管专用帐户划转交易资金。买卖双方自行达成存量房交易的，可协商选择交易资金是否托管。湾里区、新建区可参照《通知》执行。

为啥要监管？ 能有效维护买卖双方财产和交易资金安全

由政府来牵头实施第三方监管，可以有效维护买卖双方财产和交易资金安全。

怎么托管？

扣除由买方偿还原银行贷款部分和定金

将全部房价款存入监管专用帐户

根据新规，房地产经纪机构受委托提供中介服务时，应当向委托人书面告知交易资金监管的相关规定，并在《存量房买卖居间合同》条款中约定交易资金托管事项。

进行《存量房买卖合同》网签时，须通过存量房交易服务平台与托管机构签订《存量房交易资金托管协议》，将全部房价款（扣除由买方偿还原银行贷款部分和定金）存入监管专用帐户，在存量房完成不动产登记后，通过存量房交易资金监管帐户划转交易资金至卖方帐户。

买受人存在银行贷款方式支付部分房价款的，应当采用资金托管方式，委托贷款银行将贷款资金划转至监管专用帐户。

什么时候能拿到房款？ 不动产登记手续完成后划转交易资金

据了解，存量房交易资金托管按照以下程序办理：经纪机构进行《存量房买卖合同》(以下简称《合同》）网签时，须填写存量房交易《托管资金进帐联系单》（以下简称《联系单》）。

交易结算资金按两种类型存入监管帐户，办理托管手续。

01

一次性支付房款类型。

买方凭《合同》、《联系单》到托管帐户相关商业银行存入全额资金，相关商业银行向买方出具《存量房交易托管资金进帐确认单》(以下简称《确认单》）。《确认单》一式两联，业务、银行各一联，买方持《确认单》业务联到托管机构办理资金托管手续。

02

买方按揭贷款购房类型。

买方凭《合同》、《联系单》到托管帐户合作银行存入首付款，由银行向买方出具《确认单》，买方持《确认单》业务联到托管机构办理资金托管手续。贷款审批完成后，买方委托贷款银行将贷款划转至托管帐户。

此外，托管机构出具托管证明。买方向托管机构出具进帐凭证，托管机构确认交易资金已托管后，在网签的《合同》上加盖《存量房资金托管受理专用章》，该《合同》作为交易受理的要件。直系亲属之间交易资金选择不托管的，审核直系亲属关系证明材料（户籍证明等），在网签的《合同》上加盖《直系亲属交易印章》，由经办人和负责人签名。

办理转让交易手续。存量房买卖双方当事人持托管机构出具的托管证明材料（自主交易双方达成放弃交易资金监管的，提交《交易资金不纳入托管确认书》）到交易受理窗口申请办理房屋转让交易手续。

划转交易资金。不动产登记手续完成后，由托管机构出具《存量房交易托管资金支取凭证》，银行凭《存量房交易托管资金支取凭证》划转交易资金。

逃避监管怎么处理？ 取消网签资格最高罚3万元

房地产经纪机构或从业人员存在通过监管帐户以外的其他银行结算帐户代收代付交易资金的，市房管局将责令限期改正，发现一起停止网上签约1个月，记入信用档案，拒不改正的取消网上签约资格，并进行通报。

房地产经纪机构或从业人员代收交易房款、侵占、挪用房地产交易资金的，由市房管局责令限期改正，发现一起停止网上签约1个月，记入信用档案，依据《房地产经纪管理办法》第三十七条规定对房地产经纪机构处以3万元罚款，对房地产经纪人员处以1万元罚款。

房地产经纪机构接受委托服务，存在通过自主交易方式来逃避交易资金监管行为的，出现一起停止网上签约一周，并责令限期改正，出现第二起停止网上签约6个月，并进行通报。出现三起取消网上签约资格，并在信用档案中列入“黑名单”。

存量房交易结算资金托管机构的工作人员在工作中违规操作、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依照有关规定追究相关人员责任。

二手房交易风险

先打款还是先过户的问题算是有了答案

但是，

在二手房交易过程中

还是会遇上其他形形色色的问题

↓↓↓

问题一，二手房一次性付清全款，却要等5年过户怎么办？房价涨了，卖方会不会反悔，赔点违约金了事？

问题二，“目前九龙湖还没有限购，几年后呢？政策改变，会不会影响交易？”

中介

如果九龙湖以后限购，买方可以把房子过户给没有房子的亲戚或家人。卖方也可以退还房款，因为政策原因取消交易双方都不需要承担违约责任。而在过户之前，户主需要交纳税费，或者两个人达成协议共同缴纳税费。

现实情况真的如此吗？

01 买房不立即过户可能带来哪些风险

省政协委员、国家高级律师、江西中矗律师事务所主任刘良欢称，签订购房合同、支付全部或部分购房款，但长期不过户的风险有很多，结合多年来受理的相关案例，总结起来主要有以下几种可能。

1.一方违约风险。在没过户之前，如果房价波动较大，交易中的一方很可能会要求调整交易价格。尤其是在房价上涨的情况下，卖家提出毁约，或者不再配合办理网签、贷款、过户等手续，甚至“一房二卖”的情况非常多。

2.原购商品房有问题，导致无法办理房产证。在所购房产为未取得房产证的商品房的情况下，如果该商品房项目手续有问题，作为商品房的一手买方，也是二次交易的卖方来讲，自己都长期甚至根本无法取得房产证，更没法把房子过户给新的买方。

3.有贷款的房子，如原卖方不按时归还贷款的风险。如果购买的二手房有贷款，过户前应先还清贷款。如果签约时明知过户时间会比较晚，一定要盯着卖方立即还清银行贷款。否则将来如果卖方未按时归还贷款，可能导致银行收房。

4.政策变化风险。这些年无论是购房资格的政策还是贷款政策，都经常发生变化，这些都不是买卖双方能控制的。很可能因为新政的出现，导致买方不具备购买资格或不符合原约定的贷款条件，或者因政策变化等原因，导致税费数额发生变化，双方对增加的税费承担产生争议。

发生以上风险，可能会导致交易无法继续，买方最终无法取得房屋所有权。在有些情况下，买方也可以通过诉讼的司法手段，最终拿到房产证，但是，肯定要付出大量的时间、金钱、精力。

2 如果出台房产税谁来交？

房产税一直是业内外热议的焦点，针对市民提出的“如果在过户之前就开始征收房产税，这个税又该谁来交”的问题，刘良欢称， 根据国务院出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条的规定：房产税由产权人缴纳。产权属于全民的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

业内人士称，现在房产税还只是在上海、重庆等几个大城市试点，全面铺开后具体怎么征收并不清楚，建议买卖双方提前在合同中约定，避免产生不必要的纠纷。

3 二手房交易怎样降低风险

律师称，二手房买卖合同条款对于可能发生的相关风险要有预见及解决方案，好的合同可以尽量降低不必要的风险，即使真的发生风险也能最大限度保护自己的权利。

1、在取得产权证前，最好不要交全款，款项交的越少，风险越小；

2、要求卖方把房产证等交由买方或中介持有，未取得房产证的，可要求将原购房合同及税费票据交出。

3、在不能尽快过户的情况下，应尽早要求卖方交房，没有所有权，也要先取得房屋的使用权、控制权。

4、对过户时间要有非常明确的时间或条件约定，并约定适当的违约金标准。

5、考虑到房价经过一段时间会有波动，双方在合同中应约定适当的违约金标准，对房价大幅波动时，对方是否决定违约，会有一定制约作用。

6、要考虑到将来因政策波动造成贷款政策变化、税费标准变化、甚至一方或双方交易资格发生变化后如何处理的问题，对相关问题最好事先约定解决方案。

7、如果卖方的该套房产有贷款，应约定适当的交易方案，确保买方支付的相应款项用于还贷。

8、如果可能的话，对交易的房产先以购买人为权利人，设定抵押登记，确保未过户前卖方无法擅自处置房产。

当然，需要强调的是，这些建议只能起到降低风险的作用，只要不过户，就难以做到绝对安全。