南昌联泰侨郡小区车位只卖不租 律师称有违物权法

80年代

小区外面停满了车，里面却是空荡荡的……日前，家住南昌联泰侨郡小区的业主小李向记者反映了小区停车的窘状，他告诉记者，小区有1500多个地下车位，但开发商以每个9-10万元的价格“只售不租”，不便宜的售价让不少车主只能选择把车停放在小区周边的空地、马路上，不仅不方便，还影响了交通。

业主：不买小区车位就不让停车

小李告诉记者，由于小区实行封闭式管理，地上人车分流，地下车库有空位却“只卖不租”，一个车位售价约9-10万元。

无独有偶，附近的联泰滨江业主刘女士也告诉记者，该小区车位同样“只卖不租”，而且价格达到了15万元左右。“我朋友买了附近联泰天悦的新房，那边车位据说也是要卖的。”

“车位不便宜，不是每个家庭都能负担得起。”据小李介绍，不少业主只能将车停放在小区门口的空地或者马路边上，可这样一来，不仅安全得不到保障，还容易影响交通，甚至被交警贴罚单。“开车出门，时不时会发生被乱停的车子堵住的情况，非常麻烦。”他无奈地说。

同样在红角洲的联泰香域尚城业主徐女士反映，自己在2014年以10万元的价格买了一个地下车位，彼时，置业顾问明确告诉她，由于政策不完善，这一车位不具备产权。2015年4月1日，南昌市明确地下车库、车位可以办理产权登记。“可我买的车位还是办不了产权证”，徐女士说，房管部门告诉她，由于此地下车位没有计入容积率，不符合办理产权证的条件。

开发商：大家都在卖，这是普遍现象

业主们质疑，地下车位“只卖不租”造成大量停车位闲置，加剧停车的供需矛盾；许多业主将车停在小区外面，加剧了交通拥堵。还有业主提出，南昌2014年就出台了《南昌市城市地下空间开发利用管理办法》（以下简称《办法》），规定地下空间建筑物应当经初始登记确认权属后方可销售、出租。“那么，开发商是否具备产权？卖车位究竟有没有法律依据？”

记者将业主的质疑反馈给江西联泰地产，该公司媒体对接人李媛15日上午回复记者：业主反映的这些楼盘地下车库的确不计入容积率，开发商出售的都是使用权，但这是南昌市的一个普遍现象。而且，“大部分楼盘的地下车位都是不租的，开发商投资建地下车位的成本原本就高，为了收回成本，卖得贵也很正常”。而对于记者问到的卖车位的法律依据，李媛并未回答。

官方：不计容积率得不到产权

地下车位究竟有没有产权、能不能卖？记者走访了相关部门。

“地下车库、车位要办理产权证，前提是要计入容积率中”，南昌市房管局相关工作人员告诉记者。据悉，所谓容积率，就是小区各类建筑的总建筑面积与小区总用地的比值，即总建筑面积／总占地面积。计入容积率，相当于取得了占用范围的土地使用权，有了使用权后，才有了该地下建筑物的所有权。

另外，《办法》明确，开发城市地下空间应当取得地下建设用地使用权，而除划拨土地外，开发商取得地下空间的使用权需缴纳相应的土地出让金。但是，根据市国土局2014年出台的关于地下空间土地出让金的计算办法，土地出让金需按照计容建筑面积分层计算。“可规划局给我们的说法是：小区地下空间不计入容积率”，市国土局土地利用处一工作人员告诉记者，这意味着，不计容积率，相关地下空间的土地出让金根本无从计算，也就没有缴纳。

疑问：车位权属应归谁

联泰地产在未取得产权的前提下出售车位，有没有道理？

市房管局有关人士回复记者，《南昌市城市地下空间开发利用管理办法》中所指的“地下空间建筑物应经初始登记确权后方可销售、出租”，其针对的是“计入容积率”的地下建筑应按照规范进行出售，而目前南昌大部分地下车库、车位没有计容，办不到产权，这就回到车位权属的争议上来，即到底车位的所有权归开发商还是业主？ 他表示，虽然《物权法》里有“谁投资、谁受益”的原则，但开发商是否将地下车库的开发成本列入了楼盘整体造价中，其并未向房管部门报备。故而，“这个问题并非房管局一家能协调的”。

律师：开发商做法有违《物权法》

那么，地下车库的开发成本是否含在了楼盘的整体造价中呢？在联泰地产网上公开的联泰侨郡、天悦《商品住宅成本公示》上，记者似乎找到了答案。


据公示，联泰侨郡项目公示成本为7118元/㎡，公示建筑面积为22万余㎡，其中就包含1450个地下车位；联泰天悦项目公示成本的建筑面积达39余万㎡，其中也包含了8.4万㎡的地下建筑面积。“这意味着，开发商把地下停车位的造价打入了整体工程造价，也就是说，业主在购买商品房时，在购房款中就包括了一部分建造地下空间的钱。”一位业内人士就此分析说，由于不计容，地下车库建设本身就省去了规费，业主又通过购房分摊了地下停车位的建设费用，而开发商现在高价销售地下停车位，这等于是让业主掏两次钱。

江西豫章律师事务所刘太金律师认为，根据《物权法》规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，应首先满足小区业主的停车需求。“满足”的意义在于，有购买能力的业主可以购买，没有能力购买的则可以租用。“只卖不租，违背了小区地下车库作为小区配套设施的规划初衷”。此外，根据“谁投资谁受益”的原则，如果开发商出钱建造了地下停车位，再向业主出售出租，这也合乎情理，但如果业主已经分摊了地下停车位的建设费用，其所有权和使用权应该属于业主方。