南昌朝阳新城土地市场背后的真相与悲喜

论坛小编

5天之内，2个地王诞生，这让沉寂已久的南昌房地产圈顿时又沸腾起来了。关于地价、关于开发商、关于市场回暖，都成了业内的谈资。

11月13日上午，四川蓝光和骏实业有限公司总价6.28亿元拍得朝阳新城编号DABJ2015032用地。该地位于于朝阳新城翠菊路以东、雷池街以南，面积61.152亩，为纯居住用地，起拍价503万元/亩（(合楼面地价3773元/㎡)。最终，四川房企老大以1027万元/亩将该地收入囊中，楼面价高达7702元/㎡，溢价率为104.2%，成为朝阳新城单价地王。

对此，有业内人士感叹：“蓝光真是搅局，楼面价7702元/㎡，售价起码得12000元/㎡才能有利润。”而对比目前朝阳新城在售楼盘，均价以8000-9000元/㎡居多，四川蓝光这又是要建豪宅的节奏吗？【南昌迎新土豪 四川蓝光溢价率104.2%血拼朝阳新城】

11月18日上午，朝阳新城再次刷爆朋友圈。尚毅控股有限公司以低价15.2亿元摘得DABJ2015034号地块，总价地王荣耀诞生。该地位于西湖区灌婴路以南、沿江南大道以东、水厂路以北、粮库路以西，面积165.283亩，土地用途为商务商业、居住用地，起始价920万元/亩，总价15.2亿，楼面价3067元/㎡。

原本一个总价地王足以成为焦点，但显然大家的目光更多集中到了买家身上。今年5月28日，西湖区与绿地控股集团就第三粮食仓库地块开发项目成功签约，签约金额达2亿美元。所以，该地大家都预料绿地是竞得者。但最终出现的买家却是尚毅控股有限公司。对此，有业内透露，尚毅控股的幕后主人就是绿地集团。当天下午5点，绿地公开发文称将在南昌朝阳新城打造标志性都市滨江综合体。至此，结果水落石出。【5天再现新地王 绿地集团15.2亿进驻朝阳新城】

半个月3宗商业用地流拍成“扶不起的阿斗”？

早在今年8月，在第十三届“赣台会”上，西湖区与台湾星堡保全股份有限公司就“台商企业大厦”项目正式签约，签约额达2亿美元（约12.7人民币元），为全省签约金额最大的项目之一，项目确定选址位于朝阳新城。

尔后，西湖区官网与江西省国土资源局均预告：台商大厦项目涉及的地块已于9月30日挂牌公示，预计10月28日进行网上交易。该地编号为DABJ2015030号，位于西湖区朝阳新城金鼎路以南、银河路以北（控规D01-06)，占地面积23.586亩（合15724平方米），为商业、商务、娱乐康体用地。规划容积率为R≤5.0，起拍价为958万元/亩（折合楼面地价2874元/㎡）。

10月28日，万众瞩目的南昌台商大厦项目用地开拍，可等来的却是出人意料的流拍。原本是为台商大厦量身定做的地块，却惨遭流拍，实在让人唏嘘！【南昌台商大厦地块流拍 12.7亿项目打水漂？】

无独有偶。11月13日，除四川蓝光拍到的居住用地外，还有2宗临近的商业用地拍卖。分别是朝阳新城云锦路以北、富丽路以东（控规D03-04)地块以及朝阳新城富丽路以西、云锦路以北（控规D03-03）地块，2宗地均环伺朝阳新城中央公园，周边还有万达、天虹等项目，地铁4号线贯穿于此。2宗地起拍价分别为912万元/亩和1185万元/亩，无奈均遗憾流拍。

朝阳新城的发展日新月异，中央居住区建成规模。但是商业一直是该片区发展瓶颈，也频频遭到市民的谩骂。所以发展商业也成了该片区当务之急的重点。9月中旬，万达朝阳项目落定，朝阳新城扬眉吐气了一把。但是在半个月的时间内，朝阳新城3宗商业用地惨遭流拍，不少市民再吐槽：朝阳新城商业就是扶不起的阿斗！

2年楼面价缩水一半楼盘无奈成本价入市

朝阳新城的楼面价也一直是大家关注的热点。对此，搜狐焦点对2013-2015年的朝阳新城土拍进行了梳理。



从上表可以看出，朝阳新城楼面价在近2年间起起伏伏。2013年底2014年初，楼面价已直逼7000元/㎡；而2014年下半年，朝阳新城楼面价又跌落4000元/㎡。

其中，楼面价最低的为朝阳万达广场，仅2925元/㎡。相比同为商业用地的江西平安房地产公司项目，楼面价缩水一半。而绿地第三粮仓虽为总价地王，但楼面价也仅有3067元/㎡。众所周知，为发展朝阳新城商业，政府大力引进万达、绿地等大腕。所以，给予优惠政策或也就不难理解。【万达中骏底价进驻南昌朝阳新城 楼面价缩水一半】

楼面价最高的为四川蓝光项目，高达7700元/㎡，已直逼目前朝阳新城在售楼盘价格。与绿地第三粮仓项目相比，楼面价高150%。

值得一提的是，世茂地产、海亮地产的楼面价与目前在售价格相差并不大，用“成本价入市”来形容或并不为过。当然，朝阳新城楼面价严重缩水与整个房地产市场行情脱不了干系，成交低迷，开发商拿地热情自然不高，土拍价格必定就要降。