TA的每日心情 | 开心 2020-1-10 09:24 |
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论坛小编 发表于 2015-10-23 12:00:57
本帖最后由 论坛小编 于 2015-10-23 12:04 编辑
当前,中国经济增速已明显下滑。据国家统计局数据显示,2015年前三季度经济数据,初步核算,前三季度国内生产总值487774亿元,按可比价格计算,同比增长6.9%,已经跌破7%。
而作为中国经济增长的重要引擎,中国楼市是否即将迎来危险期?
今年9月30日,中国央行联合银监会发布通知称,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。这是今年房贷政策的第二次调整。
今年3月30日,央行联合住建部、银监会发布了关于个人住房贷款政策有关问题的通知,其中主要的目的之一是下调二套房首付比例,明确对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。
同样是9月30日,住建部、财政部和央行联合下发《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》。《通知》明确自今年10月8日起将实施多项举措切实提高住房公积金使用效率,包括全面推行异地贷款业务,拓宽贷款资金筹集渠道,有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务,盘活住房公积金贷款资产。
当时,中国银行金融研究所副所长宗良表示,调整首套房贷款比例,不一定会对存量住房的销量产生大的影响,但是却传递出国家层面稳定市场的信号。
与此同时,8月25日,央行宣布,从26日起下调金融机构一年期贷款和存款基准利率各0.25个百分点,同时从9月6日起,下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
实际上,进入2015年以来,央行已经先后三次降准、四次降息,而且几乎每一次央行降准降息都对楼市产生了极大的正面刺激作用。
同策谘询研究中心总监张宏伟撰文则认为,楼市“救市”政策越频发,反而说明当前楼市形势越严峻,未来楼市面临的问题越多,未来仍然会隐藏更多的市场风险。
张宏伟指出,央行“双降”之后,楼市需求将大量透支,楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条。
今年“330新政”以来,大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放,以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支,如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势,那其实就是对于市场的误判,就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。
央行“双降”之后,本轮楼市量价齐升最多持续到今年第四季度末,也就是说,央行“双降“之后,楼市需求将大量透支,楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条,从时间的角度来看,2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。
届时,如果企业没有在今年下半年做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。
另外,今年以来,北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现。
中原地产统计认为2015年至今全国20大标杆房企一二线拿地面积占比65.9%,全面回归重点城市。从成交建筑面积看,标杆房企在一线城市占比高达12.4%。这两大指标均处于历史最高纪录。
中原地产首席分析师张大伟称,最近市场升温后,一二线土地出现供应,房企积极争抢。地王依然频繁出现,体现了房企对一二线市场的看多情绪。
张宏伟预计,北京、上海等地频繁出现的地王项目通常会牵动周边市场甚至整个城市的楼市。
他认为,“地王”楼盘一定程度上拉升板块内的成交均价,只要“地王”楼盘推盘成交,会导致板块内房地产市场成交结构上偏向于高端,会带来区域内房地产市场价格整体上走高。
不过,在房地产市场仍然还在复苏的市场背景下,土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。
回顾过去几年的“地王史”。2007年四季度和2008年上半年的地王,在2008年四季度和2009年上半年卖房时相当多很失意。
2009年四季度和2010年的地王,在2011年下半年和2012年上半年卖房时,也感凉风袭人。2013年下半年的地王在2014年则痛苦不堪。
举一个上海的案例。2007年9月,上海楼市非常繁荣,房价大涨过程中地市火爆。一家名不见经传的房企——上海志成企业,竞价历时2个多小时、440轮叫价,以成交价超出底价250%战胜绿地、华润等知名房企,获得普陀长风生态商务区地王项目。
但是,2008年楼市快速降温,该企业6月以损失1亿多元为代价退掉了这一地王项目。
再举杭州案例。2010年10月,雅戈尔以总价24亿元在杭州抢得申花板块单价地王,然而到了2013年6月,雅戈尔以损失4.8亿元(地价的20%)解除合同。
具有讽刺意味的是,在雅戈尔退地三、四个月后,杭州又掀起了一波地王潮,其中著名的华家池三地块总价拍出137亿元,被绿地、世茂、滨江瓜分,最为抢眼。
出乎这些地产大佬们意料的是,狗血剧再度上演。其后,2014年杭州市场在全国率先降价,2013年下半年杭州所有的高价地全部被套,直到今天杭州房价经历近几个月的反弹之后,那时的高价地仍然没有办法卖房赚钱,部分地块至今仍未动工。如果未来一两年再度发生类似雅戈尔退地事件,并不会让人惊讶。
从今年土地市场表现来看,如果土地市场“地王”现象在今年下半年持续频现,这也就意味着楼市将陷入大萧条的调整期。
同策谘询研究部结果显示,2010年左右,中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套,按照国际标准,城镇家庭户均套数达到1.0,也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡,楼市开始进入下半场,未来楼市增量、房增速将递减。
既然市场需求已基本得到满足,今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转不可持续。
在2012年之前,中国人均住房面积就已经超过了西班牙,而在过去数年,该指标进一步增长。
如今已经没有任何一个新兴市场国家的人均住宅面积比发达国家还高。中国是少有的例外,在2012年前,中国大陆的人均住宅面积已经超过了中国台湾地区和韩国。
换言之,在居民住房市场上,中国已经不需要所谓的迎头赶超。然而,此次中国的房屋存货问题比2008年或2012年还要严重。
理论上,如果中国提高人均住宅面积,可以继续维持房地产泡沫。
但事实上,鉴于中国已经意识到地方政府庞大的债务规模,开发商的资金链问题,其他国家的历史路径以及致力于让中国经济朝着以消费带动的方向发展所采取的努力,上述理论假设则不具现实可操作性。
在2013年前,居民住房在GDP中的比重就已经超过了绝大多数国家(此后,这一占比继续提升)。在2005或者2006年前后,西班牙的这一占比更高,但居民住房投资支出在GDP中的比重从12%下滑至4%,大大低于90年代中期6%的水平。
这一数据可以得出这一观点:当房地产泡沫破灭时,市场活动会大大降至均衡前的水平。
近期的一个事例就是美国住房销量的数据,在经济复苏后的六年,美国住房销量仅相当于2002年一半的水平。
最后,以亚洲的发展来看,无论是韩国还是日本,其房地产在GDP中的占比从来都没有达到中国的这一高水平。
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